우대형 안심전환대출 정부지원 전세 금리 일반형 자격 조건 MBS 신청대상 보금자리론

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9월 15일부터 안심전환대출 신청

① 8.17일.(수)부터 보금자리론 금리를 35bp 인하하여 연말까지 동결하고, 안심전환대출의 금리우대 폭은 45bp ~ 55bp로 확대 ➜ 최저 3.7% 수준

② 8.17일.(수) 주택금융공사 및 6대 시중은행 홈페이지에서 사전안내 개시 후, 9.15일,(목)부터 주택가격 구간별 순차적으로 신청ㆍ접수

※ 국민은행, 신한은행, 농협은행, 우리은행, 하나은행, 기업은행

1. 저금리 기조와 코로나19 대응과정으로 민간부채가 크게 늘어난 상황에서 금리가 급격히 상승함에 따라 서민ㆍ취약계층의 금융부담이 가중

※ 한은 기준금리 : (2021.7월) 0.5% ➜ (2022.7월) 2.25% (1년동안 1.75%p 상승)

특히, 변동금리 주택담보대출로 주택을 구입한 서민 가계의 이자부담이 계속 증가중이며, 금리 추이에 따라서는 앞으로도 추가 확대 우려

2. 그러나, 차주들은 중도상환수수료, 대출규제 (LTV, DSR 등) 재심사, 상대적으로 높은 고정금리 수준 등으로 자발적인 대환을 통한 부담 완화가 쉽지 않음

3. 이에 따라, 서민 차주를 중심으로 변동금리 주택담보대출을 장기ㆍ고정금리 정책모기지로 전환하는 안심전환대출 공급방안을 마련하고,

※ ｢2022년도 제2회 추가경정예산｣ (2022.5.29.), ｢새정부 경제정책방향｣ (2022.6.16.)

｢금융부문 민생안정 대책 (2022.7.14.)｣을 통해 우대형 안심전환대출 5조원 확대 (20조원 ➜ 25조원) 및 저소득 청년층 금리우대 추가 (10bp) 방안 발표

☞ 금번 시행계획에서는 최근 국고채 금리 안정화, 한국은행의 주금공 출자 (2022년 1,200억원 등) 및 MBS 단순매매 허용 등 공급여건 개선을 감안하여,

① 우대형 안심전환대출의 금리 우대 폭을 확대 (당초 30 ~ 40bp에서 추가 15bp 인하)하고,

② 안심전환대출 이용요건에 해당하지 않는 변동금리 주담대 차주와 신규 주택구입자ㆍ기존 보금자리론 차주도 이용할 수 있는 일반 보금자리론의 9월 금리인하 (35bp)도 앞당겨 시행

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8.17일.(수)부터 보금자리론 금리 인하 및 동결

9월 보금자리론 금리를 현재 대비 35bp 조기 인하하여 4.25% ~ 4.55% (우대금리 적용 前)수준을 8.17일.(수)부터 적용, 연말까지 동결

1. 지원대상ㆍ내용

※ 현재 시행중인 보금자리론 요건

① (소득) 부부합산소득 7,000만원 이하 (신혼ㆍ다자녀는 최대 1억원)

※ 신혼 8,500만원, 1자녀 8,000만원, 2자녀 9,000만원, 3자녀 1억원

② (주택수) 무주택자, 1주택자 (대환시, 처분조건부)

③ (주택가격) 시세 6억원 이하

④ (만기) 10ㆍ15ㆍ20ㆍ30ㆍ40ㆍ50년 (40ㆍ50년은 청년ㆍ신혼부부 대상)

⑤ (한도) 3.6억원

⑥ (용도) 신규 주택구입, 기존 주담대 상환, 전세보증금 반환

⑦ (금리) 4.25% ~ 4.55% (인터넷 접수시 0.1%p 인하 등 각종 우대금리 적용 前)

〈보금자리론 금리 인하 내역 (단위 : %)〉

2. 시행일시

신규 보금자리론 금리는 8.17일.(수) 대출 실행분부터 적용

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우대형 안심전환대출 25조원 시행계획

보금자리론 대비 금리우대 폭 확대 (30bp ➜ 45bp, 저소득 청년층은 40bp ➜ 55bp)하여 3%대로 공급, 9.15일.(목)부터 주택가격 구간별 순차 신청ㆍ접수

1. 지원대상

변동금리나 준고정금리 (일정기간 후 변동금리로 전환되는 등 혼합형 금리) 주택담보대출을 보유한 실수요자에 대해 대환용 ‘안심전환대출‘ 신규 공급

① (대상대출) 사전안내 (2022.8.17. 인터넷 사이트 오픈) 이전에 제1금융권ㆍ제2금융권에서 취급된 변동금리 또는 준고정금리 주택담보대출

• 만기가 5년 이상 이면서 만기까지 금리가 완전히 고정되어 있는 주택담보대출 및 정책모기지 (보금자리론, 적격대출, 디딤돌대출)는 제외

② (소득ㆍ주택보유수) 부부합산소득 7,000만원 이하인 1주택자

③ (주택가격) 시세 4억원 이하

• 신청접수시 해당 주택의 시가 (KB시세, 한국부동산원 시세)를 우선 이용하되, 시세가 없는 경우 공시가격과 현실화율 활용 (추후 대출심사시 재평가)

2. 지원내용

① (중도상환수수료) 안심전환대출 대환을 위한 기존 주담대 해지시 금융기관의 중도상환수수료 (통상 1.2%, 3년 이내 슬라이딩 방식) 면제

② (대출한도) 기존대출 범위 내 최대 2.5억원 한도

• LTV 70% 및 DTI 60% 일괄 적용, DSR은 미적용

③ (만기) 10ㆍ15ㆍ20ㆍ30년

④ (금리) 보금자리론 금리 대비 45bp (저소득 청년층은 55bp) 인하하여, 3.80 ~ 4.00%, 저소득 청년층은 3.70 ~ 3.90% 적용

※ 소득 6,000만원 이하, 만 39세 이하

• 만기까지 고정금리로, 향후 금리가 인상되더라도 원리금 동일

〈안심전환대출 금리(안) (단위 : %)〉

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3. 신청ㆍ심사

※ 사전안내 인터넷 사이트 (8.17일 오픈)에서 상세 안내

2022.9.15.(목)부터 2022.10.13.(목)까지 2회에 걸쳐 주택가격 순으로 신청ㆍ접수를 통해 지원자 선정 후, 순차적으로 심사 진행

① (신청) 기존 주담대 금융기관에 따라, 신청ㆍ접수처 상이

• 6대 시중은행 (국민, 신한, 농협, 우리, 하나, 기업은행) 주담대 차주는 해당 은행 (영업점ㆍ온라인)에서 신청ㆍ접수
• 그 外 은행 및 제2금융권 (저축은행, 상호금융, 보험사 등) 주담대 차주는 주택금융공사 (홈페이지ㆍ모바일어플)를 통해 신청ㆍ접수

② (심사 및 대환) 신청일 이후 평균 2개월 이내에 순차적으로 대출 완료

• 차주는 안심전환대출로 대환된 달 (2022.10월 ~ 12월 예상)부터 안심전환대출 금리를 적용받게 됨

4. 시행일정

① 8.17(수) 사전안내 인터넷 사이트 오픈 (➜ 안심전환대출 종료시까지 운영)

• 안심전환대출 이용자격 여부 자가 점검 (주택가격 조회 포함) 가능 및 신청일정 및 방법 등 상세 안내

② 9.15일.(목)부터 주택가격 구간별 순차적으로 신청ㆍ접수 개시

〈안심전환대출 신청ㆍ접수기관〉

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안심전환대출 대상여부 핵심 체크리스트

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주요 질의 및 답변

[자격요건 관련 – 기존 안심전환대출 요건]

Q1	언제까지 실행한 주담대만 신청 가능한지?

2022.8.17일 전에 실행된 변동금리 및 준고정금리 주택담보대출

※ 금번 안심전환대출 세부 시행방안이 안내된 이후 취급분 제외

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Q2	신청이 가능한 주담대 금리 유형은?

만기 (5년 이상) 내내 금리가 고정된 대출을 제외한 모든 대출 (일시상환ㆍ분할상환 등 상환방식은 무관)

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Q3	제2금융권 주담대도 안심전환대출 신청이 가능한지?

보험사, 상호금융, 저축은행 등 제2금융권에서 실행되었던 주담대도 안심전환대출 이용 가능. 단, 이 경우 주택금융공사 (홈페이지 또는 어플)에서만 신청 가능

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Q4	여러 금융기관에 주담대가 있는 다중채무자(예 : 은행대출과 2금융권 대출 둘 다 있는 경우)도 안심전환대출 신청이 가능한지?

기존 다중채무 모두 안심전환대출 이용 요건(대출시기, 금리유형 등)에 해당되어 전체를 안심전환대출 1건으로 대환할 수 있는 경우에는 신청 가능 (신청ㆍ접수처는 근저당 1순위 설정 금융기관에 따라 상이)

※ 부동산등기부등본에서 1순위 금융기관 확인 가능

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Q5	차주 본인이 실거주하지 않고 세입자가 거주하고 있는 경우에도 안심전환대출 신청이 가능한지?

세입자가 거주하고 있는 경우에도 안심전환대출 신청 가능

※ 다만, 이번 안심전환대출보다 우선하는 전세권 등이 설정되어 있는 경우에는 설정금액만큼 주택담보가치가 차감 (➜ 대출한도 축소)될 수 있음

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Q6	전세자금대출 또는 전세보증금담보대출, 이주비대출도 안심전환대출 신청 가능한지?

전세자금대출, 전세보증금담보대출 및 이주비대출은 이용 불가. 안심전환대출은 부동산등기부등본상 (근)저당권이 담보로 등기된 주택담보대출만을 대상으로 함

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Q7	집단대출 중 중도금대출ㆍ잔금대출은 신청 가능한지?

중도금대출은 신청 불가하나, 등기 완료된 건물에 대한 잔금대출은 안심전환대출 이용 요건(실행시기 등)에 해당할 경우 신청 가능. 신규주택 구입 목적으로 건설 중에 받는 대출인 중도금대출은 저당권설정이 불가능한 대출 (주택담보대출이 아님)로 대상이 아님

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[자격요건 관련 – 주택가격 : 4억원 이하 ]

Q8	주택가격 판단 기준은?

안심전환대출 신청일 기준 해당 주택의 시세로 판단. 아파트는 KB시세, 한국부동산원 시세 순으로 적용하되, 非아파트 (연립주택,다세대주택,단독주택)는 주택공시가격 (현실화율 등을 감안하여 보정), 감정평가금액 순으로 주택가격을 판단

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Q9	시세가 제공되지 않는 신축아파트에도 신청 가능한지?

공시가격 또는 감정평가금액 등을 활용 (분양가액은 활용 불가)하여 신청 가능

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Q10	안심전환대출으로 전환 이후, 주택가격이 4억원을 초과하는 경우 상환의무가 있는지?

안심전환대출의 주택가격은 신청일 기준으로 판단되며, 이후에 주택가격이 상승 (4억원 초과) 하더라도 상환의무 없음

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[자격요건 관련 – 소득요건, 주택수 등 ]

Q11	부부합산 소득 기준은?

우대형 안심전환대출은 서민ㆍ취약차주에 대한 우선 지원을 위하여 부부합산 소득 7,000만원 이하 가구에 한정되며, 건강보험료 납부 내역으로 추정된 인정소득을 소득으로 인정

※ 부부합산 소득이 7,000만원을 초과하는 차주는 내년에 시행 예정인 일반형 안심전환대출 (최대 20조원 공급) 이용 가능

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Q1	부부합산 1주택자의 기준은?

부부가 소유한 주택수의 합이 1주택(담보물건)이어야 하며, 실주거용으로 사용되는「주택법」제2조1호의 공부상 주택이 기준이며, 분양권ㆍ조합원 입주권도 보유주택 수에 포함

※ 정기적으로 안심전환대출 차주 및 배우자 주택수 재확인 ➜ 1주택 초과시 6개월 내 처분 및 미처분시 전액 상환의무 (기한이익상실) 발생

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[지원내용 관련 – 금리 ]

Q13	안심전환대출 금리는 어떻게 되는지?

안심전환대출 금리는 시행시점 (9.15일) 보금자리론 금리 대비 45bp (저소득 청년층은 55bp) 우대되며, 연말까지 보금자리론 금리를 동결할 예정이므로, 3.80 ~ 4.00% (저소득 청년층은 3.70 ~ 3.90%) 수준 예정

※ 만 39세 이하, 소득 6,000만원 이하

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Q14	안심전환대출 금리는 신청시점에 관계없이 동일한지?

안심전환대출 금리는 신청일, 신청회차 등에 관계없이 동일 적용되며, 만기까지 금리 인상이 없는 고정금리임

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[지원내용 관련 – LTVㆍDTIㆍDSR 등 한도 관련 ]

Q15	안심전환대출에도 DSR은 적용하는지?

안심전환대출은 보금자리론 등 정책모기지와 마찬가지로 DSR은 적용되지 않음. 단, LTV (주택담보대출비율, 70%)와 DTI(총부채상환비율, 60%)는 적용됨

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Q16	안심전환대출 이용시 LTV와 DTI를 다시 산정하는지?

기존 주담대 대출시점과 안심전환대출 신청시점의 주택가격, 소득 등의 변동가능성이 있으므로, LTV와 DTI를 재산. LTV (70%)와 DTI (60%)는 조정ㆍ투기지역 여부 등과 무관하게 일괄 적용

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Q17	기존대출 대비 증액 대환이 가능한지?

안심전환대출은 기존 대출 잔액 內 최대 2.5억원까지 가능하며, 기존 대출 대비 증액은 불가. ① 최대 한도 2.5억원 ② LTV 70%, DTI 60% 이내 ③ 기존 주담대 잔액 중 가장 작은 금액까지 안심전환대출로 대환 가능

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[지원내용 관련 – 기타 ]

Q18	거치기간 설정 및 만기 일시상환이 가능한지?

거치기간 설정 및 만기 일시상환은 불가하며, 안심전환대출 실행 다음 달부터 대출원금과 이자를 분할상환하여야 함

※ 정책모기지 (보금자리론 등), 2차 안심전환대출 (2019년)은 거치기간이 없는 분할상환 상품

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[신청ㆍ심사 관련 – 신청 관련 ]

Q19	안심전환대출의 신청절차 및 시기는?

① (신청창구) 기존 주담대 취급기관에 따라 신청창구 상이

※ 사전안내 사이트 (8.17일.(수) 오픈)에서 상세 안내 예정

② (신청시기) 2022.9.15일부터 주택가격 순으로 순차적으로 신청

회차별 신청기간 종료 후, 공급규모(25조원)을 감안하여 지원대상 선정 및 신청 연장 또는 마감 결정

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Q20	기존 주택담보대출에 대해 중도상환수수료를 납부해야 하는지?

기존 주담대에 대한 중도상환수수료 면제 예정 (제1ㆍ2금융권 모두)

※ 단, 기존 근저당권 말소비용과 신규 대출계약서 작성에 따른 인지세 등의 비용은 신청자가 부담(건당 10만원 내외 발생 가능)

① (기존 근저당권 말소비용) 「법무사보수표」에 따른 법무사비용 (5 ~ 6만원)

② (인지세) 「인지세법」에 따른 인지세 비용 (5천만원 이상인 경우 3.5만원 ~ 7.5만원)

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Q21	은행과 주택금융공사 모두에서 중복하여 신청할 수 있는지?

중복 신청 불가하며, 본인 신청창구가 아닌 곳에서의 신청ㆍ접수는 무효 처리됨

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[신청ㆍ심사 관련 – 심사ㆍ대출 실행 관련 ]

Q22	신청하게 되면, 안심전환대출을 이용하게 되는 것인지?

① 주택가격 저가순으로 최종 지원자가 선정될 예정이므로, 신청ㆍ접수 물량이 25조원 초과시 지원대상에 선정되지 못할 수도 있음. 회차별 신청기간 종료 후, 공급규모(25조원)를 감안하여 지원대상을 최종 선정하여 심사를 진행할 예정

② 심사시 주택가격ㆍ소득ㆍ주택수 등 이용요건을 재확인 ➜ 확인 결과, 이용요건에 해당하지 않을 경우 안심전환대출 이용 불가

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Q23	안심전환대출 심사는 어디에서 하는지?

신청ㆍ접수기관에서 심사도 진행 (심사 기준ㆍ방법은 기관 모두 동일)

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Q24	언제부터 안심전환대출로 대환되는 것인지?

신청일 이후, 평균 2개월 이내 안심전환대출 실행이 완료될 예정이며, 대출 실행시에는 영업점 방문이 필요 (온라인ㆍ모바일 불가)

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[시행 관련]

25	MBS 대규모 발행으로 인한 채권시장 교란가능성 및 대책은?

① 기재부ㆍ한은ㆍ금융권과 함께 채권시장 안정조치, 해외 커버드본드 발행 확대 등 다양한 조치를 선제적으로 준비중임

• 국고채 발행규모ㆍ시기 협의 및 필요시 시장안정조치 시행
• 한은 공개시장운영 대상증권으로서 MBS 운용 목적을 단순매매까지 확대 (7.28일, 금통위 의결)
• 주택금융공사의 해외 커버드본드 (MBB) 발행 여력 확대
  ※ 신탁 설정 방식의 MBS와 달리, 주금공 직접 발행 (現 연간 1조 내외 ➜ 최대 5조원)
• 안심전환대출 대환으로 인한 금융권의 가계부채 증가여력 차단을 위한 은행권 MBS 매입 유도
  ※ 단, MBS 매입 세부 조건 (기간, 규모 등)은 협의를 거쳐 결정

② 또한, 통화정책 불확실성 완화, 국채시장 안정화 등도 시장영향 최소화에 긍정적으로 작용 예상

※ 최근 국고채 금리 안정세 (국고채 (5년) : 6.17일 3.86% ➜ 8.4일 3.13% (△73bp)) 및 MBS 발행 원활 (2022-13차 (6.28일), 7,500억원 전액 낙찰) 등

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Q26	우대형 안심전환대출 주택가격 기준을 높여야 하는 것 아닌지?

① 우선 재원, MBS 채권시장에 미치는 영향 등 공급여건과 변동금리 주담대 규모, 차주 소득 등 수요측면을 종합적으로 고려하여,

올해 우대형 안심전환대출은 총 25조원 규모로 설정하면서 주택가격 4억 이하, 연소득 7천만원 이하의 서민 차주에 공급하고,

내년에는 추가 20조원 공급하되, 주택가격 상한을 높여서 9억 이하로 설정할 예정임

② 금리동향, 국민들의 선호 등 상황에 따라서는, 우대형 안심전환대출의 최종 지원대상 주택가격 기준은 4억원 미만이거나 초과될 수 있음

※ 4억원까지 신청ㆍ접수물량이 25조원 초과시 : 4억원 미만에서 지원 기준 선정

※ 4억원까지 신청ㆍ접수물량이 25조원 미달시 : ~ 5억원 등으로 주택가격 기준을 높여가며 추가 신청ㆍ접수 진행