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스트레스 DSR 시행 적용 뜻 기준 계산 예외 고정금리 변동금리 주택담보대출
2024년 2월 26일 월요일부터 스트레스 DSR이 전 은행권 주택담보대출을 대상으로 시행된다. 동 제도는 스트레스 DSR 제도 도입방안에 따른 것이다. 적용되는 스트레스 금리는 0.38%이다. 제도 시행에 따른 충격을 최소화하기 위해 올 상반기에는 스트레스 금리의 25%, 하반기에는 50%만 적용하고, 2025년 부터는 100% 적용한다.
01 of 06스트레스 DSR 요약
- 시행시기 : 2024.2.26일.(월)부터
- 대출범위 : 은행권 주담대 대상으로 스트레스 DSR 시행
- 금리 : 2024.2.26 ~ 6.30일 적용되는 스트레스 금리는 0.38%로 결정
- 대출한도 : 변동형, 혼합형, 주기형 대출유형에 따라 약 2 ~ 4% 수준의 감소
- 향후계획 : 2024년 하반기부터는 은행권 신용대출 및 2금융권 주택담보대출까지로 적용이 확대, 2025년부터는 전 업권의 DSR이 적용되는 모든 가계대출까지 순차적으로 확대
02 of 06스트레스 DSR은 무엇인가?
변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 대출 이용기간 중 금리상승으로 인해 원리금 상환부담이 상승할 가능성 등을 감안하여 DSR 산정시 일정수준의 가산금리 (스트레스 금리)를 부과하는 제도이다.
그간 DSR 제도는 ‘대출 취급시점’의 금리를 기준으로 한도가 산정되어, 향후 금리상승시 차주가 과도한 이자부담을 짊어지게 되는 한계가 존재하였습니다.
스트레스 DSR 시행으로 DSR제도가 소비자의 미래금리위험까지 고려하게 되는만큼 “상환능력 범위내 대출관행”이 더욱 정착될 것으로 기대합니다.
〈최근 금리 급등기에 적용한 가상의 스트레스 DSR 사례〉
연소득 5천만원인 차주가 2020.6월 (당시 대출금리 2.43%)에 30년 만기의 변동금리 주택담보대출 (원리금균등분할 상환)을 받고 현재까지 유지한 경우를 가정
※ 금리 변동은 실제 ○○은행의 사례 (시장조달금리 + 가산금리, 6개월 변동)를 차용
① 기존 DSR 하에서 대출 당시 한도 (DSR 40%)를 채워 대출받은 경우
– 4.25억원까지 대출을 받을 수 있으나, 시중금리가 급등한 2022.6월 ~ 2023.6월 사이에는 연평균 DSR이 52.2% ( + 11.5p%) 수준까지 상승하게 됩니다.
| 기간 구분 | 2020.6월 ~ 2021.6월 | 2022.6월 ~ 2023.6월 |
|---|---|---|
| 적용 금리 | 2.43% (20.6. ~ 20.12.), 2.71% (20.12. ~ 21.6.) | 4.08% (22.6. ~ 22.12.), 5.30% (22.12. ~ 23.6.) |
| 연간 월평균 원리금 상환액 | 월 169만원 (원금 79만원 + 이자 90만원) | 월 218만원 (원금 60만원 + 이자 158만원) |
| 평균 DSR | 40.7% | 52.2% |
② 스트레스 DSR을 적용하여 가능한 한도까지 대출을 받은 경우
– 이 경우 스트레스 금리는 1.5%가 적용되어 최대 3.5억원까지 대출이 가능하게 됩니다. (기존 DSR 대비 △0.75억원 한도 감소)
※ 과거 5년간 최고금리 (2018.5월, 3.75%) – 최근 금리 비교 (2019.11월, 2.94%) = 0.79% → 1.5% 하한 적용
– 시중금리가 급등한 2022.6월 ~ 2023.6월 사이 연평균 DSR은 43.0% ( + 9.5p%)로 소득 대비 상환 부담이 40%에 근사한 수준으로 제한된 것을 알 수 있습니다.
| 기간 구분 | 2020.6월 ~ 2021.6월 | 2022.6월 ~ 2023.6월 |
|---|---|---|
| 적용 금리 | 2.43% (20.6. ~ 20.12.), 2.71%, (20.12. ~ 21.6.) | 4.08% (22.6. ~ 22.12.), 5.30%(22.12. ~ 23.6.) |
| 연간 월평균 원리금 상환액 | 월 142만원 (원금 66만원 + 이자 76만원) | 월 179만원 (원금 49만원 + 이자 130만원) |
| 평균 DSR | 33.5% | 43.0% |
03 of 06스트레스 DSR 도입에 따른 대출한도 변화
소득 5천만원 차주를 가정할 경우 (만기 30년, 원리금분할상환 기준) 주담대 대출한도는 기존 3.3억원에서, ▴변동금리 대출을 이용하는 경우 3.15억원 (△1,500만원,약△4%), ▴혼합형 대출 (최초 대출후 5년간 고정금리 대출상품 가정)을 이용하는 경우, 3.2억원 (△1,000만원, 약 △3%), ▴주기형 대출 (5년 주기로 금리변동 대출상품 가정)을 이용하는 경우, 3.25억원 (△500만원, 약 △2%)으로 감소된다.
※ 상기 시뮬레이션은 단순 참고용도이며, 개별차주의 상황 등에 따라 구체적인 대출한도 변동 가능
1. 2024년
변동 / 혼합 / 주기형 따라 대출한도 (上) 2 ~ 4%, (下) 3 ~ 9% 감소 ※ 스트레스 금리 상반기 25%, 하반기 50% 적용
▪ 스트레스 금리 : (上) 0.38% (확정), (下) 0.75% (예상)
– 과거 5년간 최고금리 : 5.64% (2022.12월) (A)
– 최근 금리 : 4.82% (2024.1월 발표, 2023.12월 금리) (B)
– “(A) – (B)” = 0.82% → 하한금리 1.5% 적용
– 상반기 25% 적용 : 1.5% × 25% = 0.38%, 하반기 50% 적용 : 1.5% × 50% = 0.75%
① 소득 5천만원 차주 기준
※ 30년만기, 분할상환 대출시 : 기존 한도 3.3억원
| 구분 | 상반기 | 하반기 |
|---|---|---|
| 변동금리 한도 | 3.15억원 (1.5천만원, 약 4%) | 3.0억원 (3천만원, 약 9%) |
| 혼합형 (5년) 한도 | 3.20억원 (1천만원, 약 3%) | 3.1억원 (2천만원, 약 6%) |
| 주기형 (5년) 한도 | 3.25억원 (0.5천만원, 약 2%) | 3.2억원 (1천만원, 약 3%) |
② 소득 1억원 차주 기준
※ 30년만기, 분할상환 대출시 : 기존 한도 6.6억원
| 구분 | 상반기 | 하반기 |
|---|---|---|
| 변동금리 한도 | 6.3억원 (3천만원, 약 4%) | 6.0억원 (6천만원, 약 9%) |
| 혼합형 (5년) 한도 | 6.4억원 (2천만원, 약 3%) | 6.2억원 (4천만원, 약 6%) |
| 주기형 (5년) 한도 | 6.5억원 (1천만원, 약 2%) | 6.4억원 (2천만원, 약 3%) |
2. 2025년
변동 / 혼합 / 주기형 따라 대출한도 6 ~ 16% 감소 ※ 스트레스 금리 100% 적용
▪ 스트레스 금리 : 1.50% (예상)
– 과거 5년간 최고금리 : 5.64% (예상, 2022.12월 기준) (A)
– 최근 금리 : 4.82% (예상, 2023.12월 기준) (B)
– “(A) – (B)” = 0.82% → 하한금리 1.5% 적용
– 2025년 이후 100% 적용 : 1.5% × 100% = 1.5%
① 소득 5천만원 차주 기준
※ 30년만기, 분할상환 대출시 : 기존 한도 3.3억원
| 구분 | 2025년 |
|---|---|
| 변동금리 한도 | 2.8억원 (5천만원, 약 16%) |
| 혼합형 (5년) 한도 | 3.0억원 (3천만원, 약 10%) |
| 주기형 (5년) 한도 | 3.1억원 (2천만원, 약 6%) |
② 소득 1억원 차주 기준
※ 30년만기, 분할상환 대출시 : 기존 한도 6.6억원
| 구분 | 2025년 |
|---|---|
| 변동금리 한도 | 5.6억원 (1억원, 약 16%) |
| 혼합형 (5년) 한도 | 5.9억원 (7천만원, 약 10%) |
| 주기형 (5년) 한도 | 6.2억원 (4천만원, 약 6%) |
04 of 06스트레스 DSR이 적용되는 대출범위
① DSR이 적용되는 은행권 주택담보대출에 대해 적용됩니다.
※ 아파트, 빌라, 다세대주택, 단독주택 등 (오피스텔 포함)
다만, 실수요 어려움 등을 감안하여 증액없는 자행대환·재약정은 2024년말까지 적용이 유예됩니다. (2025년부터는 예외없이 적용)
② 향후에는 스트레스 DSR 안착 추이 등을 보아가며, 2024. 하반기부터는 은행권 신용대출 및 2금융권 주택담보대출로, 2025년에는 DSR이 적용되는 모든 대출로 확대될 예정입니다.
③ 차주 금리변동 리스크가 충분한 기간에 걸쳐 경감되는 순수고정형 주담대에 대해서는 스트레스 금리가 적용되지 않으나, 그 외 변동형 주담대 및 혼합형·주기형 주담대에 대해서는 모두 스트레스 금리가 적용됩니다.
※ 차주 금리변동 리스크가 충분한 기간 : [고정금리 기간 or 금리변동주기] / 만기비중 ≥ 70%인 경우
④ 다만, 혼합형·주기형 대출 중 ➊ ‘대출만기 대비 고정금리 기간이 차지하는 비중’ 또는 ➋ ‘대출만기 대비 금리변동주기 비중’이 높을수록 스트레스 금리는 다음과 같이 완화되어 적용되며, 스트레스 금리가 완화 적용되기 위해서는 ➊ 고정금리 기간 또는 ➋ 금리변동주기가 최소 5년 이상 유지되어 차주 금리변동 리스크를 실질적으로 경감하는 상품이어야 합니다.
05 of 06스트레스 금리는 몇 %
2024년 2월 26일 (월)부터 은행권 주담대 대상으로 스트레스 DSR 시행, 6월 30일까지 적용되는 스트레스 금리는 0.38%로 결정
은행연합회
① 2024.2.26일부터 2024.6.30일까지 운영되는 스트레스 금리는 0.38%이며, 매년 2회 (상·하반기)에 걸쳐 주기적으로 변경될 예정입니다.
※ [최근 5년간 최고금리 – 현재금리] (예금은행 가계대출 신규취급 가중평균금리 기준, 상·하한 1.5 ~ 3.0%)
제도 시행에 따른 충격을 최소화하기 위해 올 상반기 (2.26일 ~ 6.30일)에는상기 산식에 따른 스트레스 금리의 25%, 하반기에는 50%만 적용되며, 2025년부터는 그대로 (100%) 적용한다. 이에 따라올 상반기에 적용되는 스트레스 금리는 하한금리 1.5%에 25%를 적용한 0.38% (소수점 셋째자리에서 반올림)로 운영된다.
▪2024년 상반기 (2.26 ~ 6.30일) 스트레스 금리 : 0.38%
– 과거 5년간 최고 예금은행 가계대출 신규취급 가중평균금리 : 5.64% (2022.12월) (A)
– 현재 예금은행 가계대출 신규취급 가중평균금리 : 4.82% (2024.1월 발표, 2023.12월 금리) (B)
– “(A) – (B)” = 0.82% → 하한금리 1.5% 적용
– 가중치 25% 적용 : 1.5% × 25% = 0.38% (소수점 셋째자리에서 반올림)
※ 스트레스 금리 (0.38%) 적용에 따른 올 상반기 차주별 주담대 대출한도는 변동형 / 혼합형 / 주기형 대출유형에따라 약 △2 ~ △4% 수준의 감소가 예상된다.
② 추후 결정되는 스트레스 금리는 ‘은행연합회 홈페이지’를 통해 확인할 수 있습니다.
※ 2024.1분기 중 은행연합회 홈페이지 개편 예정
③ 스트레스 금리는 DSR 한도 산정시 적용되는 금리이며, 스트레스 금리부과로 인해 실제 부담하는 금리가 증가하지 않습니다.
06 of 06경과규정
① 스트레스 DSR은 원칙적으로 2024.2.26일 이후 신규취급 (타행대환 포함) 되는 주택담보대출에 대해서 적용됩니다.
② 다만, 다음의 경우에는 경과규정에 따라 예외적으로 스트레스 DSR이 적용되지 않습니다.
➊ 2024.2.25일까지 주택매매계약을 체결하고, 계약금을 이미 납부한 사실을 증명하였거나, 금융회사가 전산상 등록 등을 통해 대출신청접수를 완료하였거나, 금융회사로부터 대출만기 연장통보를 받은 차주 등의 경우
➋ 2024.2.25일까지 입주자모집 공고 등이 있었던 사업장의 잔금대출 (단, 전매된 경우는 제외)
